Immobilia September 2026

BAU & HAUS SICHERHEIT

BAU & HAUS SICHERHEIT SICHERHEIT BEGINNT IN DER IMMOBILIEN- BEWIRTSCHAFTUNG Ein blockierter Fluchtweg, ein beschädigter Spielplatz oder eine defekte Brandschutztür: Oft haben kleine Versäumnisse schwerwiegende Folgen. Hier kommt die Immobilienbewirtschaftung ins Spiel. Sie ist zentrale Drehscheibe zwischen Eigentümerschaft, Nutzenden, Facility Management und externen Dienstleistern. TEXT—BLANCHE WALTER, DANIEL ROTH* MEHR VERANTWORTUNG ALS VIELE VERMUTEN Neben klassischen Aufgaben wie Vermietung, Unterhalt, Kostenkontrolle und Kommunikation rücken Sicherheitsfragen für die Immobilienbewirtschaftung stärker in den Vordergrund. Dazu tragen insbesondere die steigende Komplexität von Gebäuden und Anlagen, höhere regulatorische Anforderungen sowie steigende Erwartungen an Sicherheit, Verfügbarkeit und Wert erhaltung von Immobilien bei. Sicherheit ist dabei nicht nur eine operative Aufgabe, die sich auf das Beheben einzelner Mängel oder das Organisieren von Wartungen beschränkt. Sie ist auch eine strategische und organisatorische Führungsaufgabe. Entscheide über Unterhalt, Investitionen, Inspektionen oder Dienstleister haben direkte Auswirkungen auf die Sicherheit von Menschen und Sachwerten sowie auf die rechtliche Absicherung der Eigentümerschaft und der Bewirtschaftung. Die relevanten Sicherheitsbereiche reichen von baulichen und technischen Themen bis zu organisatorischen Fragestellungen. Je nach Objekt und Nutzung gehören Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz bei Unterhalts- und Instandhaltungsarbeiten, Brandschutz, Gefahrstoffe, Spielplatzsicherheit, die Betriebssicherheit technischer Anlagen sowie der sichere Unterhalt von Verkehrswegen und Winterdienstflächen dazu. Die rechtlichen und normativen Grundlagen sind ebenso vielfältig. Von zentraler Bedeutung ist die Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 OR. Danach können Eigentümerinnen und Eigentümer für Schäden haftbar werden, die durch fehlerhafte Anlage, mangelhafte Erstellung oder ungenügenden Unterhalt eines Gebäudes oder eines anderen Werks verursacht werden. Hinzu kommen - je nach Rolle und Vertragsverhältnis - Vorgaben aus dem Arbeitsgesetz, dem Unfallversicherungsgesetz, der Verordnung über die Verhütung von Unfällen und Berufskrankheiten, den VKF-Brandschutzvorschriften sowie aus Normen, Richtlinien und anerkannten Regeln der Technik. Ein sicherer Betrieb von Liegenschaften ist eine Daueraufgabe. Kontrollen, Wartung und Instandhaltung müssen geplant und koordiniert werden. Dazu zählen periodische Prüfungen und Inspektionen von Aufzügen, technischen Anlagen, Brandschutzeinrichtungen, Leitern, Spielplätzen und weiteren sicherheitsrelevanten Einrichtungen. BILD: ICON_ART, STOCK.ADOBE.COM vante Aufgaben müssen eindeutig geregelt sein, damit keine Lücken entstehen. Dazu gehören Verantwortlichkeiten für Wartung, Kontrollen, Mängelmeldungen, Beauftragung von Fachfirmen und Umsetzung von Massnahmen. Besondere Bedeutung kommt den Schnittstellen zu externen Dienstleistern zu. Reinigungs-, Unterhalts-, Reparatur- und Wartungsarbeiten finden häufig im laufenden Betrieb statt. Deshalb müssen Zuständigkeiten, Ins truktionen und Gefahreninformationen vor Arbeitsbeginn geklärt sein. Nur so lässt sich vermeiden, dass Sicherheitslücken an den Übergängen zwischen Eigentümerschaft, Bewirtschaftung, Facility Management und Fachfirmen entstehen. Ein verstellter Fluchtweg, ein beschädigter Fallschutzbelag auf dem Spielplatz, eine unsachgemässe Lagerung in einer Einstellhalle oder ein fehlender Wartungsnachweis dürfen im Alltag nicht untergehen. Die Bewirtschaftung muss sicherstellen, dass solche Feststellungen erfasst, priorisiert und nachverfolgt werden. Gerade bei Stockwerkeigentümergemeinschaften oder kleineren Immobilienportfolios werden Sicherheitsmassnahmen gelegentlich primär als Kostenfaktor wahrgenommen. Hier kann die Bewirtschaftung Risiken transparent aufzeigen, Entscheidungsgrundlagen bereitstellen und erklären, weshalb KLARE ZUSTÄNDIGKEITEN SCHAFFEN SICHERHEIT Im Zentrum steht die Sicherstellung klarer Zuständigkeiten. Sicherheitsrelebestimmte Massnahmen notwendig, verhältnismässig und langfristig wirtschaftlich sinnvoll sind. Sicherheit reduziert nicht nur Haftungsrisiken und schützt Menschen sowie Sachwerte, sondern trägt auch dazu bei, Betriebsunterbrüche, Nutzungseinschränkungen und ungeplante Zusatzkosten zu vermeiden. PRÜFEN, DOKUMENTIEREN, KONTINUIERLICH VERBESSERN Ein sicherer Betrieb von Liegenschaften ist keine einmalige Aktion, sondern eine Daueraufgabe. Kontrollen, Wartung und Instandhaltung müssen geplant und koordiniert werden. Dazu zählen periodische Prüfungen und Inspektionen von Aufzügen, technischen Anlagen, Brandschutzeinrichtungen, Leitern, Spielplätzen und weiteren sicherheitsrelevanten Einrichtungen. Bewährt hat sich ein objektbezogener Prüf- und Wartungskalender. Darin werden periodische Kontrollen, gesetzliche oder normative Prüftermine, Wartungsintervalle, Zuständigkeiten und offene Massnahmen geführt. Damit wird Sicherheit planbar - und nicht erst zum Thema, wenn ein Mangel bereits eingetreten ist. Typische Kontrollpunkte finden sich in nahezu jeder Liegenschaft: freigehaltene Fluchtwege, Einstellhallen ohne unzulässige Lagerungen, funktionierende Brandschutzabschlüsse, intakte Spielgeräte sowie 44 IMMOBILIA / September 2026

44 gewartete technische Anlagen. Entscheidend ist, dass solche Punkte nicht zufällig, sondern systematisch überprüft, dokumentiert und bei Bedarf mit Massnahmen hinterlegt werden. Besonders wichtig ist die Dokumentation. Sie schafft Nachvollziehbarkeit und kann im Schadenfall belegen, dass Risiken erkannt, Kontrollen durchgeführt und Mängel bearbeitet wurden. Dazu gehören insbesondere Prüf- und Wartungsnachweise, Protokolle von Kontrollen und Begehungen, Mängel- und Massnahmenlisten sowie Verträge und Pflichtenhefte. Immobilienbewirtschafterinnen und Immobilienbewirtschafter sind Schlüsselpersonen für sichere Liegenschaften. Sie verbinden organisatorische, technische und rechtliche Anforderungen mit dem praktischen Betrieb vor Ort. Wer Sicherheit systematisch in Prozesse, Zuständigkeiten und Dokumentation integriert, schützt Menschen und Sachwerte, reduziert Haftungs- und Betriebsrisiken und leistet einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen Werterhaltung der Liegenschaft. SELBSTCHECK FÜR IMMOBILIEN­ BEWIRTSCHAFTER Sind die Sicherheitsverantwortlichkeiten klar geregelt? Werden Mängel systematisch erfasst, priorisiert und nachverfolgt? Sind Prüf- und Wartungsnachweise aktuell und auffindbar? Werden externe Firmen vor Arbeitsbeginn ausreichend instruiert und kontrolliert? Werden Risiken regelmässig beurteilt und dokumentiert? Gibt es einen objektbezogenen Prüfund Wartungskalender? Schon ein einziges «Nein» kann auf Handlungsbedarf hinweisen. Weiterführende Informationen finden sich unter: www.safetycenter.ch/arbeitssicherheit-irm *BLANCHE WALTER Die Autorin ist Leiterin Expertise Services, Sicherheitsingenieurin EigV und Brandschutzfachfrau bei Swiss Safety Center AG. *DANIEL ROTH Der Autor ist Geschäftsfeldleiter Arbeitssicherheit & Gesundheitsschutz, Integrales Risikomanagement und Umweltsicherheit, Spezialist für Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz ASGS mit eidg. FA bei Swiss Safety Center AG. ANZEIGE Der einfache Einstieg in die digitale Immobilienverwaltung AbaImmoLite - die standardisierte Lösung für kleinere und mittelgrosse Verwaltungen in der Schweiz. Weitere Informationen finden Sie unter: abacus.ch/abaimmolite IMMOBILIA / September 2026 45