Immobilia September 2026

IMMOBILIENRECHT

IMMOBILIENRECHT MIETRECHT KÜNDIGUNG BEI ZAHLUNGSVERZUG Art. 257d OR verleiht der Vermieterschaft ein griffiges Instrument im Umgang mit säumigen Mietern. Ausbleibende Mietzins- oder Nebenkostenzahlungen können eine ausserordentliche Kündigung erlauben. Zahlungsverzugskündigungen sind aber formal anspruchsvoll und fehleranfällig. Die wichtigsten Stolpersteine im Überblick. TEXT — SIMON SCHÄDLER* BILD: SOMMERSBY, STOCK.ADOBE.COM Zahlt ein Mieter den Mietzins oder Nebenkostenabrechnungen nicht, haben Vermieter gemäss Art. 257d OR die Möglichkeit, das Mietverhältnis aufgrund Zahlungsverzugs zu kündigen. STRENGE FORMANFORDERUNGEN «Wer nicht zahlt, fliegt raus!» oder «Keine Zahlung, keine Gnade: Vermieter können rasch kündigen» - emotionale, aber auch realistische Schlagzeilen sorgen regelmässig für öffentliche Aufmerksamkeit. Ausbleibende Mietzins- oder Nebenkostenzahlungen können für die Mieterschaft schmerzhafte Folgen haben. Gleichzeitig sind Zahlungsverzugskündigungen hürdenreich, formal anspruchsvoll und fehleranfällig. Art. 257d OR bildet im schweizerischen Mietrecht die Grundlage für die ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Das Bundesgericht prägte und konkretisierte mit seiner Rechtsprechung das Instrument in seiner Anwendung stark. Ausgangslage jeder Zahlungsverzugskündigung ist, dass die Mieterschaft mit einer fälligen mietrechtlichen Forderung - seien es geschuldeter Mietzins oder offene Nebenkosten - im Rückstand ist. Eine sofortige Kündigung durch die Vermieterschaft ist in dieser Situation ausgeschlossen. Zwingend notwendig ist eine schriftliche Mahnung und eine mindestens 30-tägige Zahlungsfrist. Das Schreiben muss zudem mit einer ausdrücklichen Androhung versehen sein, wonach das Mietverhältnis nach Ablauf der Nachfrist gekündigt werde. Keine Nachsicht hat die Rechtsprechung bei der Handhabung dieses Formerfordernisses: Eine kürzere Frist oder eine unklare Androhung bedeuten die Unwirksamkeit der Kündigung. Die bundesgerichtliche Praxis hat weiter präzisiert, dass die Mahnung den geschuldeten Betrag klar beziffern DIE MAHNUNG MUSS DEN GESCHULDE- TEN BETRAG KLAR BEZIFFERN ODER EINDEU- TIG BESTIMM- BAR MACHEN. oder mindestens eindeutig bestimmbar machen muss. Setzt die Vermieterschaft den geschuldeten Betrag zu hoch an, bedeutet dies aber nicht automatisch die Ungültigkeit der Kündigung. Nach einem jüngeren Entscheid ist eine Mahnung wirksam, solange die Mieterschaft erkennen kann, welcher Betrag effektiv geschuldet ist (Urteil des Bundesgerichts 4A_332/2023). Es wird von einem säumigen Mieter erwartet, dass er einen offensichtlichen Fehler rügt. Unterlässt er eine Rüge, kann er sich später nicht auf den Mangel berufen. Mit anderen Worten - ist nicht schutzwürdig, wer einen Fehler nicht rügt und den korrekten, wissentlich geschuldeten Betrag weder bezahlt noch darlegt, dass er diesen bei korrekter Angabe beglichen hätte. Streng ist das Bundesgericht aber beim zeitlichen Ablauf einer Zahlungsverzugskündigung: Die Vermieterschaft muss den Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist abwarten, bevor sie kündigt. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung lässt sich mit Erfolg anfechten. ZAHLUNGSRÜCKSTAND, VERRECHNUNG UND MISSBRÄUCHLICHKEIT In jüngerer Zeit hat das Bundesgericht die Anforderungen an die tatsächliche Existenz des Zahlungsrückstands verschärft. Eine Kündigung ist nur gültig, wenn ein Rückstand im Zeitpunkt ihres Ausspruchs tatsächlich existiert. Kein drohender oder absehbarer Ausstand rechtfertigt die Kündigung. Auch wenn ein Zahlungsverzug später eintritt - eine Kündigung «auf Vorrat» bleibt unwirksam und eine Heilung ist ausge- 38 IMMOBILIA /September 2026

schlossen. Diese Rechtsprechung unterstreicht da-mit den strikten formalen Charakter von Art. 257d OR. Im Zusammenhang mit mieterseitigen Einwendungen sind jüngst ebenfalls Klarstellungen durch die Gerichte ergangen: Mieterinnen und Mieter können eine Kündigung mittels Verrechnung abwenden. Eine Verrechnungserklärung muss aber unmissverständlich und rechtzeitig - also innerhalb der Zahlungsfrist - erfolgen. Andernfalls bleibt die Kündigung wirksam. Kurzum: Eine nach Fristablauf erklärte Verrechnung oder nachträgliche Zahlungen durch die Mieterschaft lassen das Mietverhältnis nicht wieder aufleben. Freilich können auch Zahlungsverzugskündigungen missbräuchlich und nach Art. 271 OR anfechtbar sein. Die Rechtsprechung ist aber zurückhaltend: Ein Zahlungsverzug ist grundsätzlich ein objektiv ausreichender Kündigungsgrund. So bestätigte das Bundesgericht etwa, dass auch bei Geschäftsmietverhältnissen eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands nicht missbräuchlich ist, sofern die formellen Voraussetzungen eingehalten sind und die Vermieterin die Kündigung nicht aus sachfremden Motiven ausgesprochen hatte oder diese rein schikanös ist (Urteil des Bundesgerichts 4A_627/2024). Wichtig ist schliesslich die prozessuale Dimension. In einem auf eine Kündigung folgenden Ausweisungsverfahren prüfen Gerichte die Gültigkeit der Kündigung umfassend. Ein «klarer Fall» in einem zivilprozessualen Verfahren liegt nur vor, wenn keine erheblichen Zweifel bestehen. Hat die betroffene Mieterschaft substanzielle Einwendungen, bedeutet dies für Vermieterinnen und Vermieter, dass sie sich auf ein (kostspieliges) ordentliches Verfahren vorbereiten müssen. Zusammenfassend stellt Art. 257d OR der Vermieterschaft ein scharfes Instrument zur Verfügung. Dessen Anwendung ist aber stark formalisiert und Gerichte verlangen die präzise Einhaltung aller Voraussetzungen - insbesondere hinsichtlich Mahnung, Frist und effektivem Zahlungsrückstand. Andererseits gewähren sie der Mieterschaft nur begrenzten Schutz, solange ein Verzug korrekt nachgewiesen ist. VERZUGSKÜNDIGUNG: FÜNF GOLDENE REGELN 1. Ohne korrekte Mahnung keine gültige Kündigung: Eine korrekte Mahnung ist der erste Schritt und die häufigste Fehler quelle zugleich. Schriftlichkeit und Fokus auf folgende Elemente sind wichtig: konkreter Zahlungsrückstand, präzise Zahlungsfrist und ausdrückliche Androhung der Kündigung im Säumnisfall. Achtung: Die Rechtsprechung ist streng. Ohne Kündigungsandrohung oder bei unklarer Formulierung («wir behalten uns weitere Schritte vor») folgt die Unwirksamkeit der Kündigung. Ausstehende Beträge immer sauber beziffern. Kleinere Ungenauigkeiten werden toleriert, nicht aber solche, welche die Mieterschaft im Unklaren lassen. 2. Zwingend die 30-Tage-Nachfrist einhalten: Die gesetzliche Mindestfrist bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt 30 Tage ab Zugang der Mahnung und darf weder verkürzt noch unterlaufen werden. Kündigung immer erst nach Fristablauf aussprechen; wird sie verfrüht erklärt, ist sie zum Scheitern verurteilt. 3. Keine Kündigung ohne echten, bestehenden Zahlungsrückstand: Im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs muss ein effektiver Verzug bestehen - die Forderung muss fällig, geschuldet, unstrittig und klar sein. Wurden etwa vermieterseitig Nebenkosten falsch abgerechnet oder bestehen berechtigte Einwendungen, hat die Vermieterschaft das Einsehen. Gerichte tolerieren weder Fehler noch gewähren sie «Heilung». 4. Vollständige Zahlung oder rechtzeitige Verrechnung wirkt befreiend: Innerhalb der gesetzten Frist kann die Mieterschaft die Kündigung durch vollständige Begleichung des Rückstands abwenden. Teilzahlungen reichen nicht, selbst wenn sie den Grossteil der Schuld abdecken. Mit einer Gegenforderung kann verrechnen, wer seine Verrechnung rechtzeitig erklärt. 5. Formstrenge bei der Kündigung selbst: Nicht nur die Mahnung, auch die Kündigung unterliegt Formvorschriften. Bei Wohnräumen ist eine Kündigung ohne amtlich genehmigtes Formular nichtig. Die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten strikt - mindestens 30 Tage auf Monatsende - und Unklarheiten gehen zulasten der Vermieterschaft. Gerichte sind wenig nachsichtig: Auch bei klaren Zahlungsrückständen führen Formfehler zur Ungültigkeit. *SIMON SCHÄDLER Der Autor, Dr. iur., ist Rechtsanwalt in Basel. ANZEIGE 10% Rabatt shop.svit.ch gültig bis 30. September 26 Neuauflage 2026 «Der Schweizer Immobilienwert» Das unverzichtbare Standardwerk der Immobilienbewertung für Lehre und Praxis Autoren: Kaspar Fierz und Marion Bamert Herausgeber: SVIT Schweiz 7. Auflage 2026, 1034 Seiten in 2 Bänden 259.20 statt 288 CHF (inkl. 2,5% MWST, zzgl. Versand) Rabatt-Code für Immobilia-Abonnenten im SVITshop: PROMO26_IMMOBILIENWERT https://shop.svit.ch/publikationen/130-der-schweizerimmobilienwert-bundle.html IMMOBILIA / September 2026 39