Immobilia September 2026

Reparaturen widersetzt,

Reparaturen widersetzt, riskiert Schadenersatzforderungen (Art. 97 ff. OR). Bei hartnäckiger Weigerung kann der Vermieter das Mietverhältnis nach schriftlicher Abmahnung sogar wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht ausserordentlich kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). WIDERSPRÜCHLICHES VERHALTEN KOSTET DIE MIETZINSHERABSETZUNG Entscheidend war die Erwägung zum Rechtsmissbrauch: Die Mieter verlangten die Behebung eines Mangels und hinderten die Vermieterin zugleich daran, ihn zu beheben. Dieses widersprüchliche Verhalten verdient keinen Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Wer die Reparatur selbst blockiert, kann sich nicht über das Fortbestehen des Mangels beklagen und dafür eine Mietzinsherabsetzung beanspruchen. Das BEWEISSICHERUNG RECHTFERTIGT KEINE ZUTRITTS- VERWEIGERUNG, WENN DIE VORAUS- SETZUNGEN DER DULDUNGSPFLICHT NACH ART. 257H OR ERFÜLLT SIND. Bundesgericht strich die Herabsetzung von 100% für die gesamte Dauer der Blockade: Sie ist nur vom 7. Mai 2019 bis zum 10. Dezember 2020 sowie - unbestritten - vom 5. Juli 2022 bis zum 31. März 2023 geschuldet. Die Gesamtherabsetzung reduzierte sich damit von rund 1,9 Mio. CHF auf rund 1,4 Mio. CHF; die Obstruktion kostete die Mieter mithin rund 0,5 Mio. CHF zuzüglich Prozesskosten. Bemerkenswert ist die Klarstellung zugunsten der Mieterseite: Auch bei einer offensichtlich unberechtigten Zutrittsverweigerung darf der Vermieter nicht zur Selbsthilfe greifen und sich eigenmächtig Zugang zu den Räumlichkeiten verschaffen - ein Notstand lag nicht vor (Art. 52 Abs. 3 OR). Er muss den Rechtsweg beschreiten; die finanziellen Folgen der Blockade treffen dann allerdings den Mieter. Dass das Bundesgericht auf dieser Linie konsequent bleibt, zeigt ein nur wenige Tage zuvor ergangenes Urteil, in dem einer Mieterin, die die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden selbst behindert hatte, sowohl die Anordnung der Mängelbeseitigung als auch eine höhere Mietzinsherabsetzung verweigert wurde (Urteil 4A_367/2025 vom 13. Juli 2026). URTEIL DES BUNDESGERICHTS 4A_218/2025 VOM 22. JULI 2026 *CHARLES GSCHWIND 7 Der Autor ist Partner bei Niederer Kraft Frey AG in Genf und auf Immobilientransaktionen und Gesellschaftsrecht spezialisiert. ANZEIGE SOFTWARELÖSUNGEN ZUR IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG «Mobile Wohnungsprotokolle? Das geht - mit eXtenso.» Urs Rüdlinger, Geschäftsführer eXtenso IT-Services AG Egal, ob Sie eine kleine, mittlere oder grosse Immobilienbewirtschaftung sind - eXtenso bietet Ihnen die passende modulare Softwarelösung zur Bewirtschaftung von Mietliegenschaften, Gewerbeobjekten und Stockwerkeigentum. Wir begleiten Sie auf dem Weg in die Digitalisierung. Immobilienspezialisten 36 seit 1992 | extenso.ch | info@extenso.ch | +41 44 808 71 11 IMMOBILIA /September 2026

Trauen Sie keiner Bodenheizung über 35 Jahren! Beschweren sich Bewohner über kalte Böden, trotz Bodenheizung? Verwalten oder besitzen Sie Liegenschaften mit Bodenheizungen, die seit über 35 Jahren in Betrieb sind? Dann wird Sie dieser Artikel interessieren. KÖNNEN BODENHEIZUNGEN ALTERN? Von 1970 bis in die Neunzigerjahre verwendete man simple Plastikrohre für Bodenheizungen. Diese Rohre altern. Das führt zu Versprödungen und Verschlammungen - oder sogar zu Leckagen. In jedem Fall aber nimmt die Heizleistung immer mehr ab. Das Problem ist seit langem bekannt, und während vieler Jahre war ein Komplettersatz der Bodenheizung der einzige Weg. OHNE BAUSTELLE SANIEREN Seit 1999 saniert die Naef GROUP in der ganzen Schweiz Bodenheizungen mit dem HAT-System, einer Innovation des Schweizer Ingenieurs Werner Näf. Eine Sanierung mit dem HAT-System ist rund zehnmal schneller als ein Totalersatz - und die Bewohner können während der gesamten Sanierungsphase in ihren vier Wänden wohnen bleiben. SANIERUNG NÖTIG UND MACHBAR? Sind die Rohre bereits zu stark versprödet, lassen sie sich auch mit dem HAT- System nicht mehr retten. Eine Analyse der Bodenheizung lässt aber eine verlässliche Aussage über die Machbarkeit und Notwendigkeit einer Sanierung zu. Dabei werden sämtliche Komponenten der Bodenheizung miteinbezogen, und die Ergebnisse anhand von normierten SWKI-Richtlinien ausgewertet. SO WIRD SANIERT Als Erstes werden die Rohre mit Druckluft getrocknet. Dann erfolgt die Innenreinigung durch einen schonenden und chemiefreien Feinschliff. Schlammrückstände und Verkrustungen werden entfernt. Nun werden die Rohre von innen mit einem eigens entwickelten Material nahtlos beschichtet. Dadurch entsteht ein neues Rohr im Rohr. Funktionalität und Haltbarkeit einer Bodenheizung verlängern sich für die nächste Generation. WIE STEHT ES UM DIE GARANTIE? Wir bieten eine 20-jährige Garantie mit dem Original HAT-System, weil es das einzige Rohrinnensanierungsverfahren ist, das Kunststoff-Bodenheizungen gemäss DIN-Norm 4726 sauerstoffdicht macht und so die Alterung stoppt. Darüber hinaus werden auch gleich alle anderen wesentlichen Komponenten der Bodenheizung gewartet oder ersetzt. AUF KEINEN FALL SPÜLEN! Seit vielen Jahren werden von diversen Anbietern auch Spülungen und Reinigungsverfahren angeboten. Es ist wichtig zu wissen, dass damit das eigentliche Problem - die Versprödung des Rohrmaterials - nicht behoben wird. Mit dem HAT-System wird eine Bodenheizung hingegen tatsächlich saniert und in einen neuwertigen Zustand versetzt. Warten Sie nicht zu lange und vermeiden Sie solche Baustellen! JETZT ZUSTANDSANALYSE BUCHEN Die Zustandsanalyse wird von einem Spezialisten der Naef GROUP bei Ihnen vor Ort für CHF 280.- statt CHF 380.- (Jubiläumspreis | inkl. MwSt.) durchgeführt. Die Analyse umfasst eine aktuelle Zustandserfassung und Wasseranalyse nach geltenden Richtlinien und eine Beratung über weitere Schritte. ⇨ ⇨ Scannen für unverbindliches Beratungsgespräch. Naef GROUP Wolleraustrasse 15N | 8807 Freienbach info@naef-group.com | 044 786 79 00 www.bodenheizung.ch