Immobilia September 2026

IMMOBILIENRECHT

IMMOBILIENRECHT BUNDESGERICHTSENTSCHEID WER REPARATUREN VERLANGT, MUSS SIE AUCH DULDEN Das Bundesgericht hat in einem neuen Urteil von Juli 2026 die Duldungspflicht von Mietern bei Unterhalts- und Reparaturarbeiten konkretisiert. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, müssen Mieter den Zugang zu Räumlichkeiten gewähren - auch wenn sie den Zustand des Mietobjekts dokumentieren lassen möchten. TEXT — CHARLES GSCHWIND* Wiederkehrende Abwassergerüche verunmöglichten den Betrieb des Restaurants. Ursache war eine defekte Abwasserleitung, daneben bestanden noch weitere Probleme: Der Boden war porös und beim Nassreinigen drang Wasser durch die Decke ins Untergeschoss. BILD: XENIA, STOCK.ADOBE.COM AUSGANGSLAGE: ABWASSER- GERÜCHE IM RESTAURANT Im Oktober 2014 schloss eine Immobiliengesellschaft als Vermieterin mit einer Aktiengesellschaft und einer Privatperson als Mietern einen Mietvertrag über ein Restaurant von 161 qm im Erdgeschoss sowie ein Depot von 116 qm im ersten Untergeschoss einer Liegenschaft in Genf ab. Der Vertrag wurde für eine feste Dauer von zehn Jahren (1. Dezember 2014 bis 30. November 2024) mit zwei Verlängerungsoptionen von je fünf Jahren vereinbart. Der jährliche Nettomietzins betrug 600 000 CHF. Die Räumlichkeiten wurden im Rohzustand («locaux bruts») vermietet: Sämtliche Ausbauten sowie deren Unterhalt und Ersatz gingen zulasten der Mieter. Die Vermieterin blieb hingegen verpflichtet, das Mietobjekt als solches - unter Ausschluss der Mieterausbauten - in gebrauchstauglichem Zustand zu erhalten. Im Herbst 2018 traten im Restaurant starke, wiederkehrende Abwassergerüche auf. Ursache war eine defekte Abwasserleitung, die im Dezember 2018 auf Kosten der Vermieterin saniert wurde. In der Folge zeigten sich jedoch weitere gravierende Probleme: Der Boden war porös, beim Nassreinigen drang Wasser durch die Decke ins Untergeschoss, wo sich ein Produktionsraum befand, und die Beheizung sowie die Verglasung waren mangelhaft. Die Mieter schlossen das Restaurant per 31. März 2019. Ein von der Vermieterin beigezogener Ingenieur hielt in seinem Bericht vom 6. Mai 2019 fest, dass die Tragfähigkeit der Decke über dem Untergeschoss den geltenden Normen nicht entsprach. Die verbleibende Nutzlast betrug in der Küche noch 145 kg/qm und im Gastraum praktisch null, während die einschlägige SIA-Norm für Restaurants 500 kg/qm verlangt. Ab November 2019 hinterlegten die Mieter den Mietzins und klagten auf Validierung der Hinterlegung, Mängelbeseitigung und Mietzinsherabsetzung. Die Vermieterin reichte im Mai 2020 ein Baugesuch für die teilweise Sanierung des Bodens ein; die Baubewilligung wurde am 16. November 2020 erteilt. Am 3. Dezember 2020 kündigte die Vermieterin den Mietern an, die bewilligten Arbeiten ausführen zu wollen, ohne damit einen entsprechenden Anspruch der Mieter anzuerkennen. Am 11. Dezember 2020 verboten die Mieter der Vermieterin den Zutritt zu den Räumlichkeiten. Zur Begründung führten sie an, die Vermieterin habe die ungenügende Tragfähigkeit des Bodens - und damit ihre finanzielle Verantwortung - nicht anerkannt; zudem würden die Arbeiten die Beweise für den Mangel beseitigen. Erst nachdem eine gerichtliche Expertise vom 28. September 2021 den Mangel bestätigt hatte und die Parteien am 5. Juli 2022 eine Vereinbarung über die Ausführung und Kostenverteilung der Arbeiten geschlossen hatten, erhielt die Vermieterin Zutritt. Die Arbeiten wurden Ende März 2023 abgeschlossen. Das Genfer Mietgericht gewährte den Mietern unter anderem eine Mietzinsherabsetzung von 100% vom 1. April 2019 bis zum 31. März 2023 und verpflichtete die Vermieterin zur Zahlung von rund 2,4 Mio. CHF. Die Cour de justice reduzierte diesen Betrag auf rund 1,9 Mio. CHF: Die Zutrittsverweigerung sei bis zur Erstattung der gerichtlichen Expertise legitim gewesen, weshalb die volle Herabsetzung vom 7. Mai 2019 bis zum 28. September 2021 sowie vom 5. Juli 2022 bis zum 31. März 2023 geschuldet sei. Die Vermieterin gelangte ans Bundesgericht und machte geltend, die Herabsetzung von 100% sei nur bis zum 10. Dezember 2020 geschuldet - dem Tag vor der Zutrittsverweigerung. DULDUNGSPFLICHT DES MIETERS NACH ART. 257H OR Nach Art. 257h Abs. 1 OR muss der Mieter Arbeiten dulden, die zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. Diese gesetzliche Duldungspflicht bildet das Gegenstück zur Unterhaltspflicht des Vermieters (Art. 256 OR). Sie erfasst alle notwendigen Reparaturen, wobei sich die Notwendigkeit objektiv - also unabhän- 34 IMMOBILIA /September 2026

13 gig von der Auffassung des Mieters - nach der Unterhaltspflicht des Vermieters beurteilt. Davon zu unterscheiden sind Erneuerungen und Änderungen der Mietsache im Sinne von Art. 260 OR, die der Mieter nur dulden muss, wenn sie für ihn zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Bei Arbeiten mit gemischtem Charakter müssen die Voraussetzungen beider Bestimmungen kumulativ erfüllt sein. Die Duldungspflicht setzt dreierlei voraus: Es muss sich um objektiv notwendige Unterhalts- bzw. Reparaturarbeiten handeln, der Vermieter muss sie dem Mieter rechtzeitig ankündigen, und er muss bei ihrer Ausführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen (Art. 257h Abs. 3 OR). Vorbehalten bleiben die Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR) und auf Schaden ersatz (Art. 259e OR), soweit die Arbeiten selbst den vertragsgemässen Gebrauch einschränken. KEINE WEITEREN VERWEIGE- RUNGSGRÜNDE - AUCH NICHT ZUR BEWEISSICHERUNG Das Bundesgericht - das in Fünferbesetzung entschied, was die grundsätzliche Bedeutung des Urteils unterstreicht - klärte eine bislang offene Frage: Sind die drei genannten Voraussetzungen erfüllt, sieht das Gesetz keine Möglichkeit vor, sich den Arbeiten zu widersetzen. Der Wortlaut von Art. 257h OR bietet keinen Raum für eine Ausweitung der legitimen Verweigerungsgründe. Ein Rückgriff auf die allgemeinen Regeln des Gläubigerverzugs (Art. 91 OR) fällt ausser Betracht, da Art. 257h OR die Materie abschliessend regelt. Auch eine echte Gesetzeslücke, die der Richter füllen dürfte, liegt nicht vor: Es ist nicht Sache der Gerichte, auf dem Auslegungsweg zusätzliche Ausnahmen von der Duldungspflicht zu schaffen, selbst wenn das Ergebnis aus Sicht des Mieters unbefriedigend erscheinen mag. Der Wunsch, Beweise für den Mangel zu sichern, stellt keinen legitimen Grund dar, dem Vermieter den Zutritt zu verweigern. Ebenso wenig genügt der Umstand, dass der Vermieter seine finanzielle Verantwortung für den Mangel (noch) nicht anerkannt hat. Das Bundesgericht wies im Übrigen darauf hin, dass die Mieter keineswegs schutzlos waren: Sie verfügten bereits über den Ingenieurbericht vom 6. Mai 2019, und die von ihnen beantragte gerichtliche Expertise war hängig. Wer sich als Mieter zu Unrecht notwendigen ANZEIGE EINFACH IMMER. SICHER. Schweizer Steinwolle mit natürlichem Brandschutz. flumroc.ch/1000 IMMOBILIA / September 2026 35