Immobilia September 2026

IMMOBILIENWIRTSCHAFT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT PORTFOLIOMANAGEMENT ROBUST STATT NUR RENTABEL Immobilienportfolios werden häufig über Rendite, Wertentwicklung und Cashflows beurteilt. Doch diese Kennzahlen zeigen vor allem die Vergangenheit - nicht, wie belastbar ein Portfolio künftig ist. Professionelles Immobilienmanagement beginnt mit der Frage, welche Risiken das Portfolio tatsächlich birgt. TEXT—PASCAL R. BERSIER* DIE DREI DIMENSIONEN DER DIVERSIFIKATION Quelle: Brevalia Konzentriertes Portfolio Bewusst diversifizierte Struktur Starke Konzentration Breit gestreut 1. Regionen 1. Regionen Zürich Espace Mittelland Ostschweiz Tessin Nordwestschweiz Genferseeregion Zürich Espace Mittelland Ostschweiz Tessin Nordwestschweiz Genferseeregion Starke Konzentration Ausgewogen diversifiziert 2. Nutzungsarten Wohnen Büro Gewerbe Industrie Hotel Spezialnutzungen 2. Nutzungsarten Wohnen Büro Gewerbe Industrie Hotel Spezialnutzungen Starke Konzentration Ausgewogen über alle Altersklassen 3. Altersklassen 0 - 10 Jahre 11 - 20 Jahre 21 - 40 Jahre 41 - 60 Jahre > 60 Jahre 3. Altersklassen 0 - 10 Jahre 11 - 20 Jahre 21 - 40 Jahre 41 - 60 Jahre > 60 Jahre Höhere Klumpenrisiken Abhängigkeit von wenigen Regionen, Nutzungsarten und Altersklassen Robustere Portfoliostruktur Risikostreuung über Regionen, Nutzungsarten und Altersklassen Nicht die Anzahl der Objekte, sondern deren sinnvolle Kombination reduziert Risiken. Diversifikation wirkt dort, wo Risiken nicht einfach addiert, sondern sinnvoll kombiniert werden. RENDITE ALLEIN IST KEIN QUALITÄTSBEWEIS In der Praxis wird Rendite präzise berechnet, Risiko dagegen oft nur punktuell beschrieben. Eine tiefe Leerstandsquote vermittelt Sicherheit. Sie sagt jedoch wenig darüber aus, wie ein Portfolio auf Zins änderungen, Sanierungen, den Ausfall eines Grossmieters oder regulatorische Eingriffe reagiert. Rendite ohne strukturiertes Risikoverständnis ist deshalb oft nur eine scheinbare Stärke. Bei Immobilien lässt sich Risiko nicht wie bei börsenkotierten Wertpapieren über tägliche Kursschwankungen messen. Es liegt vielmehr in verletzlichen Strukturen und fehlender Handlungs fähigkeit: zu viele Objekte in derselben Region, ähnliche Baujahre, dieselbe Nutzung, identische Finanzierungsfristen oder Abhängigkeiten von denselben Mietern und Dienstleistern. Solche Konzentrationen bleiben auf Objekt ebene oft unsichtbar. Erst in der Konsolidierung zeigen sie ihre Wirkung. DAS RISIKO ENTSTEHT IM ZUSAMMENSPIEL Ein einzelnes Objekt kann hervorragend vermietet, technisch solide und attraktiv finanziert sein und trotzdem das Gesamtportfolio verschlechtern. Wer ein weiteres Wohnobjekt in derselben Region, mit vergleichbarem Baujahr und ähnlicher Mieterschaft erwirbt, erhöht nicht zwingend die Portfolioqualität. Möglicherweise verstärken sich genau jene Risiken, die bereits bestehen. Abstimmungen zum Ausbau des Wohn- und Mietschutzes - etwa in Genf 1983, Basel 2021 oder Zürich 2026 - zeigen, wie rasch regionale Regulierungsrisiken an Bedeutung gewinnen. Der Perspektivenwechsel vom Objekt zum Portfolio ist deshalb zentral. Erst wenn Objekte, Finanzierungen, Mietverhältnisse, Investitionszyklen und externe Einflussfaktoren zusammengeführt werden, entsteht ein realistisches Bild des Immobilienportfolios. Eine PESTEL-Analyse (Political, Economic, Social, Technologi- cal, Environmental, Legal) zeigt zusätzlich, wie Veränderungen im politischen, wirtschaftlichen, gesellschaftlichen, technologischen, ökologischen und rechtlichen Umfeld auf Nutzungen und Regionen wirken können. Das Risiko eines Objekts kann sich im Portfolio abschwächen, kumulieren oder mit anderen Risiken verbinden. Gerade kleinere Portfolios benötigen mehr Disziplin als grosse. Sie können Fehlentscheide, Leerstände oder unerwartete Investitionen weniger gut absorbieren. Ein einzelnes Ereignis kann Liquidität, Finanzierung oder geplante Sanierungen beeinträchtigen. Risikomanagement ist hier kein institutioneller Luxus, sondern Voraussetzung für künftige Handlungsfähigkeit. DIVERSIFIKATION WIRKT - ABER NICHT GEGEN ALLES Viele unsystematische Risiken lassen sich durch bewusste Diversifikation reduzieren: über Regionen, Nutzungsarten, Altersklassen, Mieterstrukturen und 26 IMMOBILIA / September 2026

26 DIVERSIFIZIERBAR ODER AKTIV ZU STEUERN? Quelle: Brevalia Diversifizierbare Risiken Region Nutzung Baujahr Mieterstruktur Finanzierungsfristen Diese Risiken lassen sich durch bewusste Allokation und Kombination deutlich reduzieren. Nicht oder nur begrenzt diversifizierbare Risiken Zinsentwicklung Regulierung Konjunktur Datenqualität Zuständigkeiten Operationelle Risiken Diese Risiken verlangen strategische Leitplanken, klare Verantwortlichkeiten und aktives Management. Management Konsequenz Diversifizieren Risiken streuen, Konzentrationen senken. Aktiv steuern Einfluss nehmen, Risiken begrenzen. Diversifikation reduziert Konzentrationen - strategische Führung erhält die Handlungsfähigkeit. Nicht alles lässt sich diversifizieren - aber vieles lässt sich professionell steuern. Finanzierungsprofile. Dieser Effekt ist wertvoll, weil er oft ohne direkte Zusatzkosten entsteht. Entscheidend ist nicht, möglichst viele Objekte zu besitzen, sondern solche zu kombinieren, deren Risiken sich sinnvoll ergänzen. Dennoch sind nicht alle Risiken diversifizierbar. Systematische Marktrisiken wie regulatorische, konjunkturelle oder zinsbedingte Veränderungen sowie Finanzierungseinschränkungen betreffen weite Teile des Markts. Hinzu kommen operationelle Risiken: unklare Zuständigkeiten, unvollständige und fehlende Datenkonsolidierung oder Reportings, die nur die Vergangenheit abbilden. Solche Risiken lassen sich weder versichern noch durch zusätzliche Objekte neutralisieren. Sie verlangen eine konsolidierte Portfolio-Betrachtung, strategische Leitplanken, Liquiditätsreserven, klare Verantwortlichkeiten und ein Reporting, das zukunftsgerichtete Entscheidungen ermöglicht. Professionelles Immobilien-Portfoliomanagement setzt deshalb vor der Renditeoptimierung an. Es definiert Risikofähigkeit und Risikobereitschaft, konsolidiert Objekte sowie Finanzierungen und prüft, ob die bestehende Allokation zu den Zielen der Vermögensinhaber passt. Daraus entstehen konkrete Vorgaben für Kauf, Entwicklung, Finanzierung, Unterhalt und Verkauf. Die wichtigste Erkenntnis lautet: Ein robustes Portfolio entsteht nicht durch Addition, sondern durch bewusste Kombination. Nicht die Anzahl der Objekte entscheidet über Qualität, sondern ihre Ergänzung und die Fähigkeit des Managements, Risiken früh zu erkennen und aktiv zu steuern. Wer erst über Risiko spricht, wenn Leerstände, Sanierungsdruck oder Refinanzierungsprobleme sichtbar werden, handelt zu spät. Nachhaltige Rendite ist nicht der Ausgangspunkt professionellen Immobilienmanagements - sie ist das Ergebnis eines strukturierten Portfoliomanagement-Prozesses und einer resilienten Portfoliostruktur. WEITERE BEITRÄGE UND SEMINAR In der August-Immobilia finden Sie weitere Artikel zum Thema Portfolio- und Assetmanagement. Link zum E-Paper: immobilia.svit.ch Tagesseminar «Portfolio Management für Private Investments» Das Seminar befasst sich mit Renditeliegenschaften und dem Umgang im Sinne eines Immobilien-Portfoliomanagements. Dabei werden Herausforderungen und Fallgruben aufgezeigt, die sich im operativen Portfoliomanagement vorausschauend vermeiden lassen. Datum: 28. Oktober 2026, 09:00 - 17:30 Uhr Ort: SVIT School AG, Maneggstr. 17, Zürich Weitere Infos und Anmeldung: svit-school.ch *PASCAL R. BERSIER Der Autor ist Finanzexperte, Unternehmer und Gründer der Brevalia AG. Er ist Dozent und Lehrmittelautor für Immobilien- Portfoliomanagement. Wärme to go Visit us ! Mobile Energiezentralen, mieten oder kaufen. 12 NIEDERLASSUNGEN MIT VOR ORT BERATUNG DIGITALE FERNÜBERWACHUNG BRENNSTOFF-MANAGEMENT IMMOBILIA / September 2026 www.enerent.ch