Immobilia Oktober 2025

IMMOBILIENBERUFBEWERTUNGSEXPERTEN-KAMMERWOHNSCHUTZ –AUCH FÜR ZÜRICHEIN HEISSES EISENAm Fachseminar der BewertungsexpertenSVIT vom 27. August 2025im Zürcher Schiffbau diskutiertendie 30 Teilnehmenden intensiv überWohnschutz und ESG-Kriterien. Dreiversierte Branchen experten liefertenpraxis nahe Fach inputs zu diesen –mittlerweile auch politisch – heissenThemen.TEXT— CORINA GUILLÉN*ANZAHL BAUGESUCHE FÜR SANIERUNGEN,UMBAU ODER RENOVATIONWohngebäude nach Datum der Baueingabe, Basel-Stadt, Quelle: Statistisches Amt BS,Gebäude- und Wohnungsstatistik, zuletzt geändert: 10.7.20251251007550250H1/2018H2/2018H1/2019H2/2019H1/2020H2/2020H1/2021H2/2021H1/2022H2/2022H1/2023H2/2023H1/2024H2/2024Unter Wohnschutzgesetzgebung fallende ProjekteAndere ProjekteKonsequenzen des Wohnraumförderungsgesetzes (WRFG) auf dieAnzahl Baugesuche in Basel-Stadt.Das Szenario von Basel-Stadt könntedurch die «Wohnschutzinitiative»auch Zürich bald drohen.BILD: HOLGER.L.BERLIN,STOCK.ADOBE.COMwertungstechnischen Folgen:In der Discounted-Cashflow-Betrachtung resultiert, beientsprechend angepasstemDiskontierungssatz, ein Wertverlustder Immobilie von 20%.Die Politik hat darauf reagiertund nur zwei Jahre später,per 1. November 2025,Vereinfachungen verabschiedet,um Gebäudesanierungenwieder attraktiver zu machen.In der engagierten Diskussionim «Schiffbau» stand die Hoffnungim Zentrum, dass sich dieGeschichte nicht wiederholt.ÖKOLOGISCHESANIERUNGEN KÖNNENSOZIAL SEINIm zweiten Beitrag analysierteChristoph Axmann, Partnerbei Wüest Partner, dieAbbildung von ESG-Kriterienin der Bewertung. Nachhaltigkeitist ein Schlagwort, das derzeitin aller Munde ist. Dochwelchen messbaren Einflusshaben Kriterien wie Ressourcenschonung,transitorischeRisiken und gesellschaftlicheErwartungen?Aus dem Blickwinkel des Investorsist das Nachhaltigkeitsverständnisfacettenreich. Diestudienunterstützte Erkenntnisvon Wüest Partner zeigt,WIR BRAUCHENEINEN SMARTENUND MARKT-KOMPATIBLENWOHNSCHUTZ.DR. CHRISTIAN BRÜTSCH,STRATCRAFTdass 25 bis 50% der Investoren– vor allem jene mit langfristigerPerspektive – bereit sind,für energetische und «grüne»Gebäude mehr zu bezahlen.Die verschiedenen Kriteriender Triple-Bottom-up-Säulen«Environmental», «Social» und«Governance» wirken direktWOHNUNGSBAU –QUO VADIS?«Das neue Wohnschutzgesetzhat sein Ziel verfehlt»,stellt David Erny, in Basel tätigund wohnhaft, zu Beginn seinerModeration in den Raum.Mit teilweisem Verständnisfür das Grundanliegen und etwasGalgenhumor informierteFabian Halmer am Fachseminarvom 27. August 2025 zuüberbordender Bürokratie,grotesken Einzelfällen und erheblichenBelastungen fürMarkt und Wirtschaft, die dasseit Mai 2022 geltende WohnraumförderungsgesetzWRFGin B asel mit sich gebracht hatte.Fabian Halmer ist Partnerbei der Holinger Moll ImmobilienAG und als Präsident desSVIT beider Basel im Verbandwohlbekannt. Seine Grafikenzeigten ein Allzeittief in derNettowohnungsproduktionund die Halbierung von Baugesuchenfür Sanierungen. DasRechenbeispiel einer Strangsanierungverdeutlicht die beaufCashflow und Risikobeurteilung.Ein Studien beispielvergleicht einen einfachenHeizungsersatz mit einer umfassendenenergetischen Sanierung.Das Ergebnis reichtvon einer schwarzen Null beiumfassender Sanierung bis zueinem deutlich positiven ROIfür den Heizungsersatz.Axmann betont jedoch: «Ob essich rechnet, ist objektspezifischund muss individuellbeurteilt werden.»Ein erfreuliches Resultatder Studie ist, dass die Mieterwirtschaftlich nicht schlechtergestellt sind und tendenziellsogar profitieren, da bei einemErsatz fossiler Wärmeerzeugerdie Nebenkosten sinken. EnergetischeSanierungen könnenalso durchaus auch sozial sein.Die praktische Umsetzbarkeitvon Kostenüberwälzungenund der Anpassung von Nettomietenist allerdings umstritten.Die statistische Analysebestätigt jedoch eine Korrelationzwischen Wohnungsmieten52IMMOBILIA / Oktober 2025

26CHF/Wohnung und MonatHÖHERE NETTOMIETEN DURCH TIEFERE HEIZKOSTEN:WOHNUNGSMIETEN UND CO2-AUSSTOSS2000Basis: 39 860 Wohnungen, Quelle: Wüest Partner150010005000 10 20 30 40 50 60 70CO2-Ausstoss (kg/m 2 a)80und dem CO2-Ausstoss. Wirdbei einem Gebäude der CO2-Ausstoss um 25 kg/m 2 a gesenkt,steigen die Nettomietenim Schnitt um 3,1%. Gleichzeitighat die Grünsanierung inder Regression einen positivenEffekt auf den Diskontierungssatz,der in dieser Untersuchungmit 10 Basispunktenquantifiziert wird. Damit resultiertfür «grüne» Immobiliengegenüber ansonsten iden ­tischen Objekten ein um 3 bis4% höherer Wert – ein klarerNachweis des wirtschaftlichenVorteils von Nachhaltigkeit.SOZIALE NACHHALTIG-KEIT WIRD MESSBARWährend die soziale Verantwortungvon Unternehmenbereits seit den 1990er-Jahrenthematisiert wird, ist dieDebatte zur sozialen Nachhaltigkeitin der Immobilienwirtschaftnoch jung. Dieanstehende Volks abstimmungzur «Wohn schutz initiative» imKanton Zürich zeigt, dass derpolitische Druck einer unzufriedenenMieterschaft steigt.Dr. Christian Brütsch istGründer der Firma StratcraftGmbH, die gemeinsam mitJoëlle Zimmerli von Zimraumdas SOSDA-Framework zurMessung der sozialen Nachhaltigkeitvon Renditeobjektenentwickelt hat. «Weil wir keinTalent im Glaskugeln-Lesenhaben, müssen wir die sozialePerformance von Liegenschaftenund Portfolios transparentmessen und analysieren.»Brütsch ist überzeugt, dassrobuste Aussagen darüber, wasLiegenschaften und Portfoliosfür Mieter, Nachbarschaftenund die Gesellschaft leisten, dieemotional aufgeladene Debatteüber den Wohnschutz und dieAnlageklasse ImmobilienSchweiz versachlichen können.Wenn die ImmobilienwirtschaftSpielräume für die Erneuerungund Erweiterung desWohnungsbestands sichernmöchte, muss sie unter anderemaufzeigen, dass genügendbezahlbarer Wohnraum vorhandenist, und dass bezahlbareWohnungen bewusst anHaushalte vermietet werden,die darauf angewiesen sind.Ob das Konzept der Marktmietenweiterhin breit akzeptiertwerde, hänge auchdavon ab, dass die Bezahlbarkeitin der Bewertung höhergewichtet wird. «Ohne Faktenorientiert sich die Politik anEmotionen», warnte Brütsch –und forderte smarte Überlegungenzu einem marktkompatiblenWohnschutz, von demnicht nur Bestandsmieter, sondernauch Wohnungssuchendeprofitieren.Das Seminar machte deutlich,dass Wohnschutz, Nachhaltigkeitund soziale Faktorenkeine Randthemen mehr sind,sondern zunehmend die Bewertungspraxisbestimmen.Die Teilnehmenden gewannendie Einsicht, dass die politischeund gesellschaftlicheAkzeptanz eng mit ökonomischenFragen verbunden ist.Insbesondere für Zürich bleibendie nächsten Entwicklungenzum Thema Wohnschutzalso spannend.*CORINAGUILLÉNDie Autorin istImmobilienbewerterinbeimBewertungsdiensleisterCOMRE AGin Zürich.ANZEIGEJetzt Notruf umrüsten - 3G-Netzwird am 31.12.2025 abgeschaltetTschüss 3G – viele Lift-Notrufsysteme sind betroffen.KONE rüstet Ihren Lift auf moderne 4G-Technologie um. Für mehr Sicherheit,reibungslose Kommunikation und zukunftssicheren Betrieb - herstellerunabhängig.Jetzt umrüsten und Ausfälle vermeiden!kone.ch/netzabschaltungIMMOBILIA / Oktober 2025 53