Immobilia Oktober 2025

BAU &

BAU & HAUSBRANDSCHUTZVORSCHRIFTEN 2026MEHR EIGEN-VERANTWORTUNGFÜR EIGENTÜMER17Mit der Totalrevision der Brandschutzvorschriften(BSV 2026) steht dieImmobilienwirtschaft vor einemParadigmenwechsel: Deregulierung,mehr Eigenverantwortung und einepraxisnähere Umsetzung. Doch wasbedeuten die Neuerungen konkret fürEigentümer und Bewirtschafter?TEXT—THOMAS WIPFLER*EIGENTÜMERSCHAFT INDER VERANTWORTUNGErstmals wird in den BSV 2026 klarzwischen Eigentümerschaft, Bauherrschaft,Betreiberinnen und Betreibernsowie Nutzerinnen und Nutzern unterschieden.Diese Differenzierung bringtTransparenz in die Verantwortlichkeitenwährend der Planung, der Realisierung sowiedem Betrieb eines Gebäudes und stärktdie Rolle der Eigentümerschaft. Währenddie BSV 2015 die «Bauherrschaft» nur amRande erwähnten, sind sie nun explizit inden Phasen der Planung und Realisierungeingebunden.Die Bau- respektive Eigentümerschaftträgt künftig die Verantwortung für:– die Qualitätssicherung während derBau- und Betriebsphase,– den Nachweis des Sicherheitsniveausbezüglich Brandschutz (Brandschutznachweis)– die Durchführung von Abnahmen undperiodischen Überprüfungen (Vollzugsklassen1 + 2),– die Instandhaltung und Betriebsbereitschaftder Brandschutzmassnahmen.Die Eigentümerschaft kann diese Aufgabenzwar an Dritte delegieren, trägt aberdie finale Verantwortung.Die Deregulierung beim Brandschutz scheint gelungen. Trotzdem bleibt die Regeldichte hoch.BILD: KI-GENERIERT, MICROSOFT COPILOTWENIGER SEITEN, ABERNICHT WENIGER REGELNDie aktuelle Version der Brandschutzvorschriften(BSV 2015) für Gebäudewurde 2015 in Kraft gesetzt und brachteverschiedene wichtige Verbesserungen– etwa bezüglich Fluchtwege oder derbrandtechnischen Einordnung von Holzbauten.Die Vorschriften umfassen aktuellrund 600 Seiten. Auf den Frühling 2027hin werden sie durch die stark überarbeitetenBrandschutzvorschriften 2026(BSV 2026) abgelöst. Was auf den erstenBlick auffällt: Der Umfang hat sich um rund100 Seiten (inkl. Erläuterungen) reduziert.Dennoch bleibt die Regeldichte hoch. EsANZEIGEwurde neu ein risikobasiertes Verfahreneingeführt. Vereinfacht wurden die Vorgabenfür Fluchtwege, bei Holzbauten dieDetailplanung und einige Regulierungenbei Zweifamilienhäusern. Liegenschaftsbesitzerinnenund -besitzer fragen sichdaher: Ist die Deregulierung beim Brandschutzein ambitioniertes Ziel oder dochnur eine Utopie?WWW.SIMULATION.SOLARSimulation und Gutachten für Blendung, Beschattung, TageslichtENTLASTUNG DURCHVEREINHEITLICHUNGEin zentrales Ziel der BSV 2026 ist dieVereinheitlichung des Vollzugs über alle26 Kantone und 2136 Gemeinden hinweg.Bisher gab es hier ein Flickwerkunterschiedlicher Vorgaben. Die Homologisierungbringt künftig insbesondereinstitutionellen und öffentlichen Bauherrschaftenmit schweizweiten Portfolios einespürbare Entlastung. Die Mehrheit der Objekte(rund 90%) kann dabei im sogenanntenpräskriptiven Verfahren abgewickeltwerden, während für komplexe Projekteein risikobasiertes Verfahren zum Einsatzkommt.Ein weiterer wichtiger Pfeiler der neuenVorschriften ist die Eigenverantwortung.Sie tritt anstelle der bisherigen flächendeckendenbehördlichen Kontrolle – ähnlich,wie es schon länger bei den elektrischenAnlagen von Gebäuden gehandhabt wird.Dies bedeutet für die Eigentümerschaftkonkret:– projektspezifische Planung über dieMindestanforderungen hinaus,– regelmässige Wartung und Überprüfungder Brandschutzmassnahmen,– dokumentierte Qualitätssicherung derbrandschutztechnischen Bauteile undAnlagen über die gesamte Lebensdauerdes Gebäudes hinweg.44IMMOBILIA / Oktober 2025

43Ein Beispiel: Für automatische Wasserlöschanlagen(AWLA) sind alle zehn JahreÜberprüfungen durch eine anerkannteKontrollstelle vorgesehen. Die dabei durchzuführendenArbeiten richten sich nachdem Stand der Technik und den Vorgabendes Errichters.DIE BISHERIGEFLÄCHEN DECKENDEBEHÖRDLICHEKONTROLLE WIRDDURCH DIE EIGEN-VERANTWORTUNGDER EIGENTÜMERABGELÖST.FAZIT: GEMEINSAM STATTEINSAMDie BSV 2026 fördern eine ausgewogeneBetrachtung der Kosten und des Nutzensvon brandschutztechnischen Massnahmen.Ein Beispiel dafür ist die ursprünglichangedachte Pflicht zur Installation vonRauchwarnmeldern in Wohnungen. Diesewurde schlussendlich nicht eingeführt,weil die faktenbasierte Datenlage keinesignifikante Reduktion von Brandopfernin Relation zu den volkswirtschaftlichenKosten in der Schweiz erwarten lässt. Dieszeigt: Brandschutzmassnahmen sollen verhältnismässigund evidenzbasiert sein.Zusammenfassend lässt sich sagen: DieBSV 2026 bringen Eigentümerschaft undBehörden näher zusammen. Sie fordernvon Eigentümerinnen und Eigentümernmehr Engagement, bieten aber auch mehrGestaltungsspielraum statt strikter Vorgaben.Wer sich aktiv mit den neuen Regelungenauseinandersetzt, kann nicht nurdie Sicherheit in den eigenen Liegenschaftenerhöhen, sondern auch die Kosten fürBrandschutzmassnahmen optimieren undProzesse effizienter gestalten. Die Deregulierungscheint also gelungen zu sein – zumindestauf dem Papier.Der Fahrplan für die Umsetzung sieht abSeptember 2025 die öffentliche Vernehmlassungvor, an der alle Betroffenen teilnehmenkönnen. Nach Inkrafttreten derfinalen Version im Frühling 2027 liegt dieHerausforderung dann in der Umsetzungauf kantonaler Ebene. Die Kantone habenfünf Jahre Zeit, um abweichende kantonaleVorschriften entsprechend anzupassen.Wichtig zu wissen für Bauherrschaften:Nach Einführung ab Anfang 2027 ist eineÜbergangsfrist vorgesehen. Innert sechsMonaten nach Inkrafttreten soll bei Baueingabendie Wahlmöglichkeit zwischenden neuen und alten Vorschriften bestehen.Bei Mieterausbauten und Änderungenan bereits vor Inkrafttreten bewilligtenBauten sollen noch während zwei Jahrendie alten Vorschriften angewendet werdenkönnen. WEITERE INFOSInformationsvideos zu denBSV 2026 als Vorbereitungauf die technischeVernehmlassung sind aufwww.bsvonline.ch verfügbar.*THOMAS WIPFLERDer Autor ist Mitglied desSteuerungs ausschusses der BSV2026 und vertritt dort die Interessendes SVIT Schweiz. Er ist Vorstandsmitgliedder KUB und Mitglied derGeschäftsleitung der Beta ProjektManagement AG.ANZEIGESchweizweiter Partnerfür Zutrittslösungen –alles aus einer Handsecusuisse.ch