Immobilia Oktober 2025

IMMOBILIENWIRTSCHAFTMIETWOHNUNGSMARKTANGEBOTSMIETEN:SCHMERZGRENZEERREICHT?Dass Menschen aufgrund steigenderMietpreise im bestehenden Wohnungsparknäher zusammenrücken, ist nichtnur Theorie. Darauf deuten auch segmentspezifischeAuswertungen derMietwohnungsnachfrage hin.TEXT—ANDY EGGER*ABBILDUNG 1: MIETWOHNUNGSNACHFRAGENACH WOHNUNGSGRÖSSEIndex: 09.2023 = 100; MWG: Mietwohnung; Quelle: Realmatch36012512011511010510095Die Nachfrage nach grossen Mietwohnungen ist im laufenden Jahrrückläufig, jene nach kleinen steigt. BILD: HOME-STOCK / STOCK.ADOBE.COM908580752023 2024 2025kleine MWG mittlere MWG grosse MWG alle MWGNÄHER ZUSAMMENRÜCKENDie Raiffeisen-Publikation «Immobilien Schweiz»des 4. Quartals 2023 war übertitelt mit «Preise als Verdichter».Die Autoren stellten darin fest, dass erstensder Schweizer Wohnungsmarkt aus einer Situation desÜberangebots mit «hoher und historisch einmaliger Geschwindigkeit»ins Gegenteil kippe. Zweitens bleibe eineReaktion der Angebotsseite weitgehend aus und drittensseien für diese Bauflaute strukturelle Probleme verantwortlich,deren Lösung «Jahre, um nicht zu sagen Jahrzehnte,benötigen». Als Folge davon sahen die Autorenden Mietwohnungsmarkt in eine Knappheitsphase eintreten,mit entsprechenden Konsequenzen auf der Preisseite.Und die starken Preisanstiege hätten Folgen für dieNachfrager, die beginnen würden, ihren Flächenkonsumeinzuschränken.Zu ähnlichen Schlüssen kamen praktisch gleichzeitigdie Immobilienmarkt-Experten von Wüest Partnerin ihrer Studie «Immo-Monitoring 2024|1». So stelltensie fest, dass die Anzahl neu gebildeter Haushalte mitmindestens drei Personen so stark zugenommen habewie seit 2016 nicht mehr, und sahen darin ein «Indiz dafür,dass die Wohnungsknappheit das Nachfrageverhaltender Schweizer Haushalte massgeblich beeinflusst».Die Schweizer Bevölkerung sei durch die Illiquidität desWohnungsmarktes «vermehrt dazu gezwungen, statt alleinmit anderen Menschen zusammenzuwohnen».WAS ZEIGEN DIE NACHFRAGEDATEN?Die Entwicklung der Mietwohnungsnachfrage nachWohnungsgrösse seit Herbst 2023 (vgl. Abbildung 1)DAS ZUSAMMEN-RÜCKEN FINDETNICHT INWOHNGEMEIN-SCHAFTEN STATT,SONDERN INWOHNUNGEN MITEINEM ZIMMERWENIGER ALSGEWÜNSCHT.zeigt zunächst keine besonders auffälligen Veränderungen.Die Nachfrage nach kleinen (1 bis 2,5 Zimmer) undmittleren (3 bis 4,5 Zimmer) Mietwohnungen verläuftbis Ende 2024 annähernd parallel. Jene nach grossen (ab5 Zimmern) Mietwohnungen fällt im zeitlichen Vergleichzwar etwas höher aus, doch daraus auf einevermehrte Nachfrage nach Wohnungen für Wohngemeinschaftenzu schliessen, scheint in Anbetracht der eher bescheidenenUnterschiede nicht wirklich angebracht.Wesentlich deutlichere Unterschiede zeigen sich abHerbst 2023 bei der Entwicklung der Mietwohnungsnachfragenach Preissegmenten (vgl. Abbildung 2). DerAnteil der Suchabos im obersten Quartil der Angebotspreise(teure Mietwohnungen) nahm bis Ende 2024 markantstärker zu als jener nach günstigen (unterstes Quartilder Angebotspreise) oder mittelteuren Mietwohnungen.Dieser Anstieg des Anteils der Suchabos nach teurenMietwohnungen ist nicht einfach eine Folge der steigendenAngebotspreise. Da die Definition der Preissegmenteüber die Preisquartile bei den Angebotsmieten erfolgt,werden die ausschlaggebenden Preisgrenzen regelmässigan die Entwicklung der Angebotspreise angepasst.Zumindest bei der Wohnungssuche scheinen dieNachfrager bis Ende des vergangenen Jahres also wenigerihre Bedürfnisse beziehungsweise Ansprüche zurückgeschraubtals vielmehr ihre Zahlungsbereitschaftnach oben angepasst zu haben.SCHMERZGRENZE ERREICHTIm laufenden Jahr haben sich die Nachfrageindizesjedoch anders entwickelt als in den Vorjahren. Die Entwicklungder Mietwohnungsnachfrage nach Preissegmentenzeigt kein Auseinanderlaufen der verschiedenenIndizes mehr, sondern vielmehr einen zunehmend parallelenVerlauf. Der Anteil der Suchabos im oberstenPreisquartil der Angebotsmieten stagniert. Das kanndarauf hindeuten, dass die Wohnungssuchenden in ihrenWohnbudgets nicht unendlich Spielraum nach obenhaben. Irgendwann ist die Schmerzgrenze erreicht unddie Nachfrager beginnen, ihre Bedürfnisse anzupassen.22IMMOBILIA / Oktober 2025

21AUSWEICHEN AUF KLEINERE WOHNUNGENDass solche Anpassungen erfolgen, darauf deutendie Index-Entwicklungen nach Wohnungsgrösse hin.Gleichzeitig mit dem Ende des Trends, dass immer teurereMietwohnungen nachgefragt werden, hat sich dieSuche nach grossen Wohnungen im laufenden Jahr reduziert,während jene nach kleinen Wohnungen klarangezogen hat. Diese Veränderungen lassen vermuten,dass die Studienautoren recht behalten könnten. Diesteigenden Preise scheinen das Nachfrageverhalten derSchweizer Haushalte tatsächlich zu beeinflussen. DieDaten aus den Suchabos vermögen zwar nichts darüberzu sagen, für welche Wohnungen die Nachfrager einenMietvertrag abschliessen, und auch über die Wohnflächenlassen die vorhandenen Daten keine Aussage zu.Sie zeigen jedoch, dass sich der Anteil der Such abosnach kleinen Mietwohnungen erhöht und sich jenerder Suchabos nach mittleren und, besonders auffällig,nach grossen Mietwohnungen reduziert hat. Das deutetdarauf hin, dass das angesprochene Zusammenrückennicht mehrheitlich in Wohngemeinschaften und grösserenWohnungen erfolgt, sondern vielmehr in Wohnungen,die sich die Suchenden leisten können, und die einZimmer weniger aufweisen, als sich das die Nachfragernoch vor zwei Jahren gewünscht haben.ABBILDUNG 2: MIETWOHNUNGSNACHFRAGENACH PREISSEGMENTIndex: 09.2023 = 100; MWG: Mietwohnung; Quelle: Realmatch36012512011511010510095908580752023 2024 2025günstige MWG mittelteure MWG teure MWG alle MWGEINSCHÄTZUNGDas prognostizierte «näher Zusammenrücken»scheint also stattzufinden, auch wenn nur jene Haushaltebetroffen sind, die umziehen (müssen). Für die Mehrheitder Mieter bedeutet die aktuelle Marktsituation – heutemehr noch als vor zwei Jahren –, dass es die eigenebezahlbare Mietwohnung zu halten gilt, selbst wennsich die Lebensumstände ändern. Wie im Immobilia-Artikel «Günstig wohnen auf Kosten der Suchenden»(Juni 2024) beschrieben, führt das Auseinanderklaffenvon Bestands- und Angebotsmieten zu einem Lock-in-Effekt, der sich nicht nur in den bezahlten Mietpreisenzeigt, sondern immer häufiger auch in den belegtenWohnungsgrössen. Das geltende Mietrecht zementiertheute in erster Linie einen grösser werdenden Grabenzwischen «Insidern», die über eine bezahlbare Mietwohnungverfügen, und «Outsidern», die sich um einkleines und teurer werdendes Angebot bewerben müssen.Selbst wenn sich die strukturellen Probleme aufder Angebotsseite mit der Zeit lösen oder zumindestreduzieren lassen, scheint es angebracht, auch auf derNachfrageseite über neue Lösungen zumindest nachzudenken.*ANDY EGGERDer Autor istGeschäftsführer vonRealmatch360. Das Unternehmenliefert aktuelleInformationen zurImmobiliennachfrage.ANZEIGEMit GOLOG nutzen Sie das volle Potential Ihrer Immobilienverwaltung• Nachhaltig Immobilien bewirtschaften• Immobilieninformationen jederzeit abrufbar und aktuell• KIRA deine KI-Assistentin ist 24/7 verfügbarStarten Sie heute und Nutzen die KI-Assistentin bis Ende 2025 kostenlosIhr KontaktKevinFankhauserGründer & CEO031 992 53 64SchweizerSoftwareDigitalisierungmit K.I.Mehr Informationen finden Sie auf unserer Webseite www.golog.ch.AutomatisierteProzesseIMMOBILIA / Oktober 2025 23