Immobilia Oktober 2025

IMMOBILIENWIRTSCHAFTIMMOBILIE VERERBENHAUS VOR ZEITIGVERERBEN – ALLESRICHTIG MACHENViele Wohneigentümer derBabyboomer ­Generation wollen daszu gross gewordene Eigenheim zuLebzeiten an ihren Nachwuchsvererben. Damit alles reibungslos läuft,sollte professionelle Hilfe beigezogenwerden. TEXT—RUEDI TANNER*BILD: ISTOCKPHOTO.COM/PORTFOLIO/BIMViele Seniorinnenund Seniorendenken überdas vorzeitigeVererben des zugross gewordenenHauses an deneigenen Nachwuchsnach.KEIN «SILVER TSUNAMI»DURCH BABYBOOMEREine Raiffeisen-Studie hat unlängst ergeben: PensionierteWohneigentümerinnen und Wohneigentümermöchten in ihrer Mehrzahl bis ans Lebensende in deneigenen vier Wänden wohnen bleiben oder das Eigenheimdirekt an die nächste Generation vererben. Damitbleibt der «Silver Tsunami» aus, der den Immobilienmarktmit Wohnobjekten der Babyboomer-Genera tionüberschwemmen würde.Doch über das vorzeitige Vererben des zu gross gewordenenHauses mit Garten denken immobilienbesitzendeSeniorinnen und Senioren durchaus nach.Die Eltern wollen mit der vorzeitigen Vererbung dasZuhause an ihre Nachkommen übertragen und ineine kleinere Liegenschaft oder altersgerechte Wohnungumziehen. Dies auch vor dem Hintergrund, dassbei den aktuellen Preisentwicklungen der Kauf einesEigenheims für viele junge Familien basierend auf derEigenfinanzierung immer schwieriger wird.ERBVORBEZUG – UNDSEINE KONSEQUENZENDie elterliche Absicht ist gut. Allerdings müssen dieSchritte und Risiken in der Familie offen und transparentbesprochen und geplant werden. Denn wenn Elternzu Lebzeiten einem ihrer Kinder das Haus oderdie Wohnung überlassen, gilt dies grundsätzlich alsErbvorbezug. Das heisst, dieser Nachkomme mussDIE WERT-ERMITTLUNGIST NOTWENDIG,DAMIT KEINESDER ANDERENKINDER BE-NACHTEILIGTWIRD.sich den Wert der Immobilie bei der Erbteilung an seinenErbteil anrechnen lassen und den Wert gegenüberseinen Geschwistern ausgleichen. Wollen die Elterndies nicht, müssen sie die Weitergabe ausdrücklich als«nicht ausgleichspflichtige Schenkung» bezeichnen.Dann ist der Begünstigte von der Ausgleichspflicht befreit.Allerdings darf die Absicht der Eltern die Pflichtteileder anderen Kinder nicht verletzen, denn diesePflichtteile stehen allen Kindern auf jeden Fall zu.WERT BESTIMMEN – EXPERTEN BEIZIEHENIst die Entscheidung gefallen, dass ein Kind dasHaus übernehmen möchte, ist der korrekte Wert zubestimmen. Die Wertermittlung ist notwendig, damitkeines der anderen Kinder benachteiligt wird. DerWert des Eigenheims hat einen direkten Einfluss aufdie Erbteilung. Es gibt zwei Methoden, diesen Wertzu bestimmen: die klassische Verkehrswertschätzungund die hedonische Bewertung. Um Konflikten vorzubeugen,sollte dafür eine professionelle Expertise eingeholtwerden. Qualifizierte Maklerinnen und Maklerverfügen über fundierte Fach- und Marktkenntnisseund können als unabhängige Experten familieninterneStreitigkeiten und Diskussionen verhindern. Der Beizugeiner Fachperson hilft auch, weil gerade bei derWeitergabe der Immobilie innerhalb der Familie diepersönliche Betroffenheit oft zu einer Fehleinschätzungführt: Das Kind, das die Liegenschaft übernimmt,tendiert eher zu einem tieferen Wert – im Gegensatz zu20IMMOBILIA / Oktober 2025

14den übrigen Erben, die bei einer Auszahlung von einemhöheren Wert der Immobilie ausgehen.Oft werden dann vom geschätzten Verkaufswert10 bis maximal 20% abgezogen, um den eigentlichenÜbernahmepreis zu bestimmen. Dies, weil es sich umeinen geschätzten Wert und nicht um den effektiv aufdem Markt erzielten Verkaufspreis handelt. Und weilder Nachkomme, der die Liegenschaft übernimmt, beieinem späteren Verkauf Grundstückgewinnsteuernbezahlen muss.WEITERGEBEN – ABERUNTER MARKTWERTEltern geben die Immobilie den eigenen Kindernin vielen Fällen als gemischte Schenkung weiter: DieNachkommen zahlen zwar einen Kaufpreis, doch dieserliegt unter dem Marktwert. Auch in diesem Fall bestehtspäter bei der Erbteilung eine Ausgleichspflicht:Sowohl die damalige Differenz zum Marktwert alsauch die Wertsteigerung der Liegenschaft müssenspäter ausgeglichen werden. Deshalb ist es wichtig,dass die Eltern im Zeitpunkt der gemischten Schenkungden Wert des Hauses oder der Wohnung professionellschätzen lassen, damit später allen Beteiligtenklar ist, auf Basis welcher Zahlen der Ausgleich berechnetwerden muss.WEITERGEBEN – UND WOHNEN BLEIBENWollen die Eltern das Wohneigentum zu Lebzeitenan die Nachkommen weitergeben, aber dennoch darinwohnen bleiben, haben sie zwei Möglichkeiten: dasWohnrecht und die Nutzniessung. In beiden Fällengeht das Haus, die Wohnung ins Eigentum der Nachkommenüber. Unterschiedlich geregelt sind jedoch dieRechte daran und die finanziellen Verpflichtungen. Einsolches Wohn- oder Nutzniessungsrecht wird in einemöffentlich beurkundeten Vertrag festgehalten und mussim Grundbuch eingetragen werden. Auch hierfür ist dieBegleitung durch einen Experten – Maklerin oder Makler,Rechtsanwalt oder Notarin – von grossem Vorteil. *RUEDI TANNERDer Autor ist Präsidentder SchweizerischenMaklerkammerSMK und Mitinhaberder Wirz Tanner ImmobilienAG in Bern.ANZEIGEEINFACH UNDCLEVER CO 2EINSPAREN:SIKA ÖKO-RECHNERDAS CLEVERESIKA DACHSikaRoof® SMART:Das nachhaltige Dach wird Realität.Dachabdichtung, Befestigung, Begrünung, Kontrolle –alles aus einer Hand.SikaRoof® AT – ökologische Dachabdichtung, lösemittelfreieVerlegung, robust und widerstandsfähig, Dichtungsbahnenfür begrünte und kühlere Dächer, Rückhaltungvon Regenwasser.SikaRoof® Anchor 250 – zuverlässiges Befestigungssystemfür technische Geräte und Solaranlagen, UV- undwitterungsbeständig mit hoher Belastbarkeit.SikaRoof® SmartControl – Dach-Überwachung für eineschnelle Leckortung.www.sikadach.chIMMOBILIA / Oktober 2025 21