Immobilia Oktober 2025

IMMOBILIENWIRTSCHAFTBAUEN MIT GU/TUAUFTRAG AN TU/GU:NICHT OHNE BAUHERRENBERATUNG!Die Beauftragung eines General- oderTotalunternehmers hört sich nacheinem Sorglospaket für die Bauherrschaftan. Doch im Detail lauernverschiedene Stolperfallen. Deshalbsollten Beratungsprofis beigezogenwerden. TEXT—TOBIAS ROTERMUND, SVEN SCHATTUND VERONIKA HARDER*Zu den Stolper fallengehören etwaLücken im TU-/GU-Vertrag, die zukostspieligen Nachträgenführen. Aberauch teure Änderungswünscheseitensder Bauherr -schaft oder die Mängelbehebungkönnenproblematisch sein.BILD: ZVGPRAKTISCHE LÖSUNG, ABERVORSICHT VOR STOLPERFALLENGrössere Bauvorhaben, aber auch dieumfassende Sanierung einer Liegenschaft,bedeuten für die Bauherrschaft viel Aufwand.So sind etwa bei einer klassischenUmsetzung des Projekts Dutzende Werkverträgemit den Unternehmern durch dieBauherrschaft zu unterzeichnen. Um dieszu umgehen, wird gerne ein General- oderTotalunternehmer (GU/TU) beauftragt.Bei Ersterem schliesst die Bauherrschaftmit allen Planern direkt Planerverträgeund mit dem GU einen Werkvertrag für dieAusführung ab. Beim TU hingegen brauchtes nur einen einzigen Vertrag, der sowohldie Planerleistungen als auch die baulicheUmsetzung beinhaltet. Die Erfahrungzeigt, dass jedes Realisierungsmodell VorundNachteile hat. Die Wahl des passendenModells braucht viel Erfahrung, daherlohnt sich der Beizug einer Bauherrenberaterinoder eines -beraters.Sowohl GU- als auch TU-Modell hörensich in der Praxis nach einer bequemenLösung für die Bauherrschaft an: Esbraucht nur wenige oder gar einen einzigenVertrag, der Preis kann fix ausgehandeltwerden, und man erhält einschlüsselfertiges Objekt. In der Praxisist die Sache aber komplizierter, und esgibt Stolperfallen. Dazu zählen etwa Lückenim GU-/TU-Vertrag, die später zukostspieligen Nachträgen führen können,teure Änderungswünsche der Bauherrschaftoder Probleme bei der Mängelbehebung.Bei letzterem Punkt zumindesthaben Bauherrinnen und Bauherren ab1. Januar 2026 bessere Karten (siehe Box).Kurzum: Selbst für gut aufgestellte, professionelleBauherrschaften ist die Zusammenarbeitmit einem GU/TU eineHerausforderung. Bei der Beauftragungsollte daher unbedingt eine Bauherrenberaterinoder ein -berater beigezogen werden.Diese helfen bereits bei der Formulierungder Projektziele und Anforderungen, prüfenspäter dann nach dem Vier-Augen-Prinzip als Treuhänderin oder Treuhänderder Bauherrschaft die Auswahl des GU/TUsowie den Vertrag, überwachen die Zahlungenund begleiten die Abnahme sowie dieBehebung von Mängeln.WICHTIGE PUNKTE REGELNUnabhängig davon, ob eine externe Beratungbeigezogen wird, sollten bei der Zusammenarbeitmit einem GU/TU folgendePunkte besonders beachtet werden:Vertragspartner: Wenn der GU/TUdie vereinbarten Leistungen nicht in dergewünschten Qualität erbringen kannoder in finanzielle Schwierigkeiten gerät,hat dies weitreichende Folgen für dasBauvorhaben. Deshalb sollten Vertragspartnervorab genau geprüft werden. Dazugehören beispielsweise das Einholen undGegenchecken von Referenzen und die Besichtigungausgeführter Projekte. Ebenso16IMMOBILIA / Oktober 2025

23kann man die eigene Bank mit Abklärungenzur Bonität des Vertragspartners beauftragenund Sicherheiten verlangen– etwa eine Bank- oder Versicherungsgarantie.Ausschreibung: Um von den angefragtenGU/TU verbindliche Offerten zu erhalten,braucht es eine Ausschreibung, diemöglichst wenig Schlupflöcher für Nachträgebietet und Transparenz im gesamtenProzess sicherstellt. Hier kann eine Bauherrenberaterinoder ein -berater wichtigeHilfestellung bieten. Im Vordergrundstehen dabei die präzise Umschreibungdes geforderten Werks, die entsprechendenPlanbeilagen in der Ausschreibungund die verbindliche Vereinbarung derQualitäten.Vertrag: Der Vertrag muss so ausgestaltetsein, dass Nachforderungen möglichstverhindert werden. Zudem solltenklare Regelungen bezüglich Zahlungsplan,Projektänderungen, Aufwandsentschädigungbei Nachträgen sowie für den Rückbehaltim Rahmen der Mängelbehebungvereinbart werden.Kontrolle: Die vertraglich fixiertenLeistungen und Qualitäten müssen laufendgeprüft werden. Auch hier ist es sinnvoll,eine Bauherrenberaterin oder einen-berater beizuziehen.Disziplin: Alles, was nach Vertragsabschlussmit dem TU am Projekt geändertwird, zieht zusätzliche Kosten nach sich.Daher sollte frühzeitig festgelegt werden,was die Bauherrschaft will, und es solltemöglichst auf Änderungen verzichtetwerden. Auch hierbei sind Bauherrenberaterinnenoder -berater gute Sparringpartner.Zahlungsplan: Für die Bezahlung desTU ist im Vertrag ein Zahlungsplan in Abhängigkeitvom Baufortschritt festzuhalten.Zudem muss vor dem Auslösen derZahlungen geprüft werden, ob die Leistungenerbracht wurden.Mängelbehebung: Jedes Bauwerk hatMängel, die durch den Ersteller behobenwerden müssen. Erfahrungsgemäss istdies nicht die Lieblingsaufgabe eines TU.Deshalb ist es einerseits wichtig, das Bauwerkprofessionell abzunehmen sowie eindetailliertes Mängelprotokoll aufzustellen,andererseits sollte genügend Druck aufgebautwerden, damit die Mängel auch innertnützlicher Frist behoben werden. Dabeihilft sowohl der Beizug einer Bauherrenberaterinoder eines -beraters als auch derRückbehalt von 10% des Werkpreises gemässSIA.REVIDIERTES WERKVERTRAGSRECHTAm 1. Januar 2026 treten im Obligationenrecht (OR) Änderungen bezüglich Mängelrügefrist,Nachbesserungsrecht und Verjährung bei Werkverträgen in Kraft. Neu gilt für offeneund verdeckte Mängel an unbeweglichen Teilen eines Werks eine Rügefrist von 60 Tagen,die nicht verkürzt werden kann. Künftig darf der Besteller zudem eine angemesseneFrist zur Nachbesserung von Mängeln setzen mit der Möglichkeit, bei Unterlassungeinen Dritten auf Kosten des Unternehmers zu beauftragen. Umgekehrt hat dieser einausdrückliches Nachbesserungsrecht. Neu ist zudem, dass die Verjährungsfrist vonfünf Jahren nicht mehr zuungunsten des Bestellers verkürzt werden kann.Weitere Informationen dazu: www.kub.ch/blog*ÜBER DIE AUTORENTobias Rotermund ist Präsident der Kammerunabhängiger Bauherrenberater KUB, SvenSchatt ist Vizepräsident der Kammer undVeronika Harder Vorstandsmitglied. Alle dreisind in der Bauherrenberatung tätig.ANZEIGEZukunftsfähigeBaukultur brauchtstarke PartnerHolen Sie unsan Ihre Seite!Ihre Vision ist unser Ziel – Immobilien mitnachhaltigem Mehrwert. Dafür übernehmenwir als Gesamtdienstleister Verantwortungin allen Projektphasen und garantieren einzigartigeKosten- und Terminsicherheit beihoher Qualität.www.renggli.swiss